Checkliste Immobilien

Auswahl der richtigen Immobilie

1. Achten Sie auf die richtige Lage der Wohnung. Die Vermietbarkeit der Wohnung und damit Ihre Rendite hängt entscheidend von der Lage ab. Informieren Sie sich deshalb über die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Hilfreich können hierbei Berichte über die demographische Entwicklung und über die Entwicklung des Wohnungsmarktes sein. Solche Berichte werden regelmäßig von den Kommunen im Internet bereitgestellt.
2. Besichtigen Sie die Wohnung und machen Sie sich mit dem Umfeld vertraut. Prospekte und Bilder zur Wohnung können zwar hilfreich sein, ersetzen eine Besichtigung jedoch nicht. Achten Sie bei der Besichtigung auf die Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung. Es kann auch sinnvoll sein, bei der Besichtigung einen Sachverständigen hinzuzuziehen.
3. Informieren Sie sich über den Verkäufer der Wohnung. Erkundigen Sie sich über die Markterfahrung des Verkäufers und prüfen Sie die Bonität. Bedenken Sie dabei, dass der Verkäufer bei Mängeln an der Wohnung oder anderen Vertragsstörungen ein Anspruchsgegner sein kann und seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit in diesem Fall von Bedeutung ist.
4. Sofern Sie beabsichtigen, eine noch zu errichtende Wohnung oder ein Sanierungsobjekt zu erwerben, informieren Sie sich inwiefern die Fertigstellung sichergestellt ist (z.B. durch eine Sicherungshypothek).
5. Vergleichen Sie den Kaufpreis pro Quadratmeter mit anderen Angeboten. Verschaffen Sie sich hierzu einen Marktüberblick bei Immobilienscout24.de.
6. Prüfen Sie die Verträge. Beschränken Sie sich dabei nicht nur auf die Prüfung des Kaufvertrages, sondern lassen Sie sich auch die Teilungserklärung, den Mietvertrag und den Vertrag mit der Hausverwaltung und ggf. einer Mietsonderverwaltung zeigen und prüfen Sie diese. Holen Sie hierzu bei Bedarf Rechtsrat ein. Die von Gesetzes wegen vorgeschriebene notarielle Beurkundung stellt keine inhaltliche Prüfung im Sinne des Anlegers dar.
7. Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Erwerbsnebenkosten. Insbesondere ist hier an die Grunderwerbssteuer, die Notar- und Grundbuchkosten und ggf. an eine Maklercourtage zu denken.
8. Sofern der Kauf der Wohnung durch einen Berater/Vermittler erfolgt, fragen Sie nach Provisionen und wie hoch diese sind.
9. Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Nebenkosten, die durch die Verwaltung der Wohnung entstehen und die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (z.B. Kosten für die Instandhaltungsrücklage). Vergessen Sie nicht, dass Sie als Eigentümer zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet sind. Dies gilt auch dann, wenn Ihre Wohnung einmal leer stehen sollte.
10. Prüfen Sie, ob die im Mietvertrag vereinbarte Miete dem Mietspiegel entspricht. Liegt die Miete über dem Mietspiegel, werden Mieterhöhungen u.U. zeitnah nicht durchsetzbar sein und es besteht bei Auszug des Altmieters die Gefahr, die Wohnung nur zu einer geringeren Miete vermieten zu können.
11. Fragen Sie nach Protokollen von Eigentümerversammlungen und überprüfen sie anhand der Protokolle, ob ggf. umfangreichere Arbeiten an dem Gebäude beabsichtigt sind.

Finanzierung und Steuern

1. In der Regel ist es sinnvoll, Eigenkapital in den Kauf mit einzubringen. Erwerbsnebenkosten (Makler, Grunderwerbssteuer etc.) sollten nicht finanziert werden. Die Finanzierung der Erwerbsnebenkosten ist regelmäßig nur in Ausnahmefällen sinnvoll. Nach Möglichkeit sollten sich die monatlichen Raten für die Finanzierung und die Mieteinnahme decken.
2. Holen Sie verschiedene Finanzierungsangebote ein. Achten Sie dabei nicht nur auf die Zinshöhe, sondern auch auf die Länge der Zinsbindungsfrist und die Möglichkeit von Sondertilgungen. Prüfen Sie, ob die Bank berechtigt ist, das Darlehen zu verkaufen.
3. Lassen Sie die steuerlichen Auswirkungen des angestrebten Erwerbs möglichst von einem Steuerberater überprüfen. Lassen Sie insbesondere die steuerlichen Voraussetzungen bei dem Erwerb von Denkmalschutzobjekten prüfen und achten Sie auf mögliche Einschränkungen nach § 15b EStG.

Was Sie vermeiden sollten

1. Kaufen Sie nicht, ohne das Objekt besichtigt zu haben.
2. Gehen Sie nicht zum Notar bevor Sie die Verträge nicht überprüft haben. Lassen Sie sich nicht durch Aussagen zur Verfügbarkeit des Objekts zu einem vorschnellen Vertragsabschluss drängen.
3. Lassen Sie sich nicht von pauschalen Anpreisungen überzeugen, sondern prüfen Sie das Angebot im Detail.
4. Kaufen Sie erst, wenn die Finanzierung gesichert ist.
5. Sollten Sie ohne vorherigen Kontakt von einer Vermittlungsfirma angerufen worden sein, besteht besonderer Anlass zur Vorsicht.
6. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen. Sofern sich Zusagen nicht aus dem Kaufvertrag ergeben, sollten Sie auf eine schriftliche Fixierung bestehen.

Wenn Sie Fragen zu Thema „Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage” oder Ihrem Immobilienprojekt beantwortet haben wollen, nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Als spezialisierte Anwälte für alle Fragen rund um das Immobilienrecht beraten wir Sie gerne und kompetent.

1. Vergewissern Sie sich, dass die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist und evtl. Vorbelastungen gelöscht worden sind. Sollte die Eintragung im Grundbuch noch nicht erfolgte sein, so klären Sie die Ursachen hierfür.
2. Prüfen Sie die Höhe der Erwerbsnebenkosten. Um abschließend zu klären, ob die Erwerbsnebenkosten im Rahmen der Kalkulation liegen, sollten Sie wissen, ob die Notarkosten bereits vollständig abgerechnet sind und Ihnen die Grunderwerbssteuer in Rechnung gestellt worden ist.
3. Prüfen Sie die Höhe der tatsächlichen Mieteinnahmen und klären Sie, ob sich die Zahlen mit Ihrer Planung decken.
4. Prüfen Sie auch die Höhe Ihrer laufenden Ausgaben. Verschaffen Sie sich also einen Überblick über die nicht umlagefähigen Nebenkosten und, falls Sie den Erwerb finanziert haben, über Ihre Zins- und Tilgungsleistungen.
5. Ziehen Sie anhand der ermittelten Zahlen Bilanz und stellen Sie Ihre laufenden Einnahmen den laufenden Ausgaben gegenüber.
6. Sofern Ihnen der Steuerbescheid für das Jahr des Immobilienkaufs bereits vorliegt, sollten Sie die Höhe der steuerlichen Entlastungen prüfen und auch diese mit Ihrer Planung vergleichen.
7. Wenn Sie eine Eigentumswohnung erworben haben, sollte beachtet werden, dass einmal jährlich eine ordentliche Eigentümerversammlung stattfindet.
8. Wenn es zu Sonderzahlungen wegen notwendiger Reparaturen gekommen ist, sollten Sie klären, was die Ursachen hierfür gewesen sind. Im Zweifel sollten Sie sich beraten lassen, ob Sie möglicherweise Ansprüche hieraus ableiten können.
9. Bei denkmalgeschützten Sanierungsobjekten sollten Sie in jedem Fall den Stand der Sanierung und den Sachstand hinsichtlich der Anerkennung der Sanierungskosten regelmäßig prüfen.

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Als spezialisierte Anwälte für alle Fragen rund um das Immobilienrecht beraten wir Sie gerne und kompetent.

Gerade in Zeiten unsicherer Kapitalmärkte kann eine Investition in eine Immobilie eine sinnvolle Anlage sein. Eine Immobilienanlage sollte dabei als langfristige Anlage gesehen werden, deren Rendite von verschiedenen Faktoren abhängt. Für Anleger ist es daher ratsam, sich vor der Kaufentscheidung möglichst umfassend mit der beabsichtigten Investition zu befassen. Umfassende Informationen zur Immobilie erhöhen die Wahrscheinlichkeit eines rentablen Geschäftes und schützen vor einem Fehlkauf.

Lage und Zustand der Immobilie

Da die Rentabilität einer Anlageimmobilie entscheidend von der Höhe der erzielbaren Miete und des Wiederverkaufswerts abhängt, ist die Lage von besonderer Bedeutung. Nur in Gebieten mit einer hohen Nachfrage nach Wohnraum, können dauerhaft gute Mieten erzielt werden. Eine gut vermietete Wohnung bringt regelmäßig auch eine gute Vermarktbarkeit bei einem Wiederverkauf mit sich. Anleger sind daher gut beraten, sich über die Entwicklung des Wohnungsmarktes und über die allgemeine Bevölkerungsentwicklung zu der ins Auge gefassten Immobilie einen Überblick zu verschaffen.

Eine Immobilienanlage sollte nicht ohne vorherige Besichtigung erfolgen. Verschaffen Sie sich selbst einen Eindruck von der Immobilie und dem näheren Umfeld.

Prüfen Sie die Verträge

Als Eigentümer einer Immobilie stehen Ihnen nicht nur Rechte zu, sondern es treffen Sie auch zahlreiche Verpflichtungen. Sie sollten daher als erstes den Entwurf des Kaufvertrages prüfen. Achten Sie bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung auch auf die in der Teilungserklärung aufgeführten Pflichten und Regelungen. Bei Eigentumswohnungen kann es zudem nicht schaden, sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlung und den Verwaltervertrag für die Hausverwaltung zeigen zu lassen. So erhalten sie zusätzliche Informationen über den Zustand des Objektes. Prüfen Sie den Mietvertrag! Wichtig sind insbesondere die Dauer des Mietvertrages und die Regelungen zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Sofern Sie unsicher bei der Beurteilung der Verträge sind, lassen Sie sich fachmännisch beraten.

Besonders bei Neubauobjekten sollte auch auf etwaige Anliegerkosten geachtet werden.

Finanzierung

Entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg einer Immobilie als Geldanlage ist nicht nur das Anlageobjekt selbst, sondern auch die Finanzierung als Teil des Gesamtkonzepts. Generell gilt, dass neben einem günstigen Zinssatz sowohl eine vernünftige Tilgungsleistung als auch das Einbringen von Eigenkapital die Rentabilität langfristig steigern können.

Zu berücksichtigen ist daneben, dass von der Höhe der Tilgungsleistung die Laufzeit der Finanzierung abhängt. Je mehr getilgt wird, desto höher ist zwar die aktuelle Belastung, desto niedriger ist aber auch der Gesamtbetrag der Zinsen über die Laufzeit. Hier sollte ein gesunder Mittelweg gefunden werden.

Das Einbringen von Eigenkapital senkt zudem den Bedarf an (zinspflichtigem) Fremdkapital und erhöht zudem die Attraktivität der Finanzierung für eine Bank. Der Zinssatz wird bei fast allen Instituten auch in Abhängigkeit von der Eigenkapitalquote ermittelt, ein höherer Anteil an Eigenkapital bringt unter Umständen einen günstigeren Zinssatz.

Vergleichen Sie mehrere Angebote

Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie die Kaufpreise und die Mieten. Ein niedriger Kaufpreis in Kombination mit einer hohen Miete ist für den Anleger regelmäßig von Vorteil. Durch den Vergleich mehrerer Angebote können Sie zudem die jeweiligen Vertragsbedingungen besser beurteilen und mögliche nachteilige Regelungen leichter erkennen.

Steuervorteile

Einen besonderen Reiz für eine Investition in Immobilien stellen die damit unter Umständen verbundenen Steuervorteile dar. Der steuerpflichtige Anleger kann bei Gebäuden, die ab dem 01.01.1925 errichtet worden sind, 2% der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten und für Gebäude, die vor diesem Zeitpunkt fertiggestellt worden sind, 2,5% der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen. Besonders reizvoll ist der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie bzw. einer Immobilie, die in einem Sanierungsgebiet liegt und die saniert werden soll. Die für die Sanierung anfallenden Kosten, können gesondert abgesetzt werden. Von den Sanierungskosten, die zum Erhalt eines Denkmals oder zu dessen sinnvoller Nutzung erforderlich sind, können in den ersten sieben Jahren nach Herstellung 9 % steuerlich geltend gemacht werden und in den folgenden vier Jahren 4% abgesetzt werden.

Zu beachten ist allerdings, dass die Geltendmachung solcher Steuervorteile nach § 15b EStG eingeschränkt sein kann.

Die Erlangungen der erhöhten Steuervorteile sind an eine Vielzahl von Voraussetzungen geknüpft, so dass die Einholung eines fachmännischen Rates vor Erwerb einer denkmalgeschützten Wohnung sinnvoll ist.

Wenn Sie Fragen zu dem Thema „Anlagenimmobilie vor dem Kauf” haben, nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Als spezialisierte Anwälte für alle Fragen rund um das Immobilienrecht beraten wir Sie gerne und kompetent.

Um sicherzugehen, dass Sie mit dem Kauf Ihrer Immobilie kein schlechtes Geschäft gemacht haben, ist es ratsam sich regelmäßig einen Überblick zu verschaffen. Sie sollten daher etwa ein Jahr nach Erwerb der Wohnung eine erste Bilanz ziehen und sich so eine erste Übersicht über Ihre Einnahmen und Ausgaben verschaffen. In jedem Fall ist es ratsam, sich nach Erhalt des Steuerbescheides für das Jahr des Immobilienkaufs Klarheit über die Auswirkungen der Kapitalanlage zu verschaffen.

Ist der Kauf vollständig umgesetzt?

Vergewissern Sie sich, ob der Kauf der Immobilie auch tatsächlich vollständig abgeschlossen worden ist. Insbesondere sollten Sie überprüfen, ob Sie bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden sind.

Überprüfen Sie auch, ob die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, etc.) bereits beglichen sind und sich die Ihnen in Rechnung gestellten Kosten und Gebühren mit den Angaben vor Kauf oder Ihrer eigenen Kalkulation decken.

Überprüfen Sie Ihre Einnahmen und Steuervorteile

Um festzustellen, ob sich die Kapitalanlage für Sie in der vorgestellten Art und Weise entwickelt, ist es notwendig sich einen Überblick über die Einnahmeseite zu verschaffen. Sie sollten daher die Mieteinnahmen und die möglicherweise bereits erzielten steuerlichen Vorteile mit Ihrer Kalkulation vergleichen. Sind die Einnahmen unter Ihren Erwartungen geblieben, so sollten Sie prüfen lassen, ob die Ursachen hierfür bereits vor Kauf erkennbar waren. Sollte dies so sein, kommen ggf. Ansprüche zu Ihren Gunsten in Betracht.

Um die Rendite zu verbessern, sollten Sie auch die Möglichkeit einer Mieterhöhung prüfen. Informieren Sie sich hierzu etwa, ob es einen neuen Mietspiegel gibt.

Überprüfung der laufenden Kosten

Neben den Einnahmen sind natürlich die Ausgaben von erheblicher Bedeutung für die Rentabilität Ihrer Kapitalanlage. Sie sollten daher bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung mit besonderer Aufmerksamkeit Schreiben der Hausverwaltung und ggf. der Mietsonderverwaltung zur Kenntnis nehmen. Sofern es zu Kosten gekommen ist, über die Sie vor Kauf nicht aufgeklärt worden sind, sollten Sie sich vergewissern, ob sie möglicherweise falsch beraten worden sind. In diesem Fall könnten Ihnen u.U. Ansprüche zustehen.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erworben haben und es fand ein Jahr nach Erwerb der Wohnung noch keine Eigentümerversammlung statt, so sollten Sie bei der Hausverwaltung nachfragen. Gem. § 24 Abs. 1 WEG ist die Versammlung einmal jährlich einzuberufen.

Sofern Sie den Kauf der Immobilie finanziert haben, sollten Sie Ihre Zins- und Tilgungsleistungen überprüfen. In der Regel wird es hier zu keinen negativen Überraschungen kommen, wenn Sie sich im Vorfeld mit den Darlehenskonditionen vertraut gemacht haben. Sollten Sie die Möglichkeit von kostenlosen Sondertilgungen haben, kann es sinnvoll sein, diese auszunutzen.

Besonderheiten bei Denkmalschutz

Sofern Sie ein denkmalgeschütztes Objekt erworben haben, um erhöhte Steuervorteile gem. § 7i EStG zu erzielen, sollten Sie sich regelmäßig über den Stand der Sanierung informieren und prüfen, ob die zur Erzielung der Steuervorteile notwendigen Bescheinigungen vorliegen oder beantragt sind. Wichtig ist, dass die Behörde die Sanierungskosten am Ende als erforderlich anerkennt. Sollte es hier zu Problemen kommen, sollten Sie sich fachmännisch beraten lassen. Beachten Sie, dass die endgültige Anerkennung der Steuervorteile sowohl von der zuständigen Denkmalschutzbehörde, als auch von den Finanzbehörden abhängt.

Am Ende sollten die einmaligen Kosten zusammengestellt und die laufenden Einnahmen den laufenden Kosten gegenübergestellt worden sein. Gleichen Sie ggf. Ihre Planung vor dem Kauf mit der Umsetzung ab.

Sofern Sie vor dem Kauf beraten worden sind und für Sie eine Liquiditäts- oder Rentabilitätsberechnung erstellt worden ist, sollten sie jetzt die vorliegenden Zahlen mit den Prognosen vergleichen. Stellen Sie hierbei negative Abweichungen fest, sollten Sie sich zur Wahrung Ihrer Rechte fachkundig beraten lassen. Beachten Sie hierbei, dass Schadensersatzansprüche und Gewährleistungsansprüche grundsätzlich der Verjährung unterliegen. Die rechtzeitige Überprüfung und das frühzeitige Erkennen eventueller Probleme ist daher von besonderem Interesse, wenn Sie Ihre Rechte gegebenenfalls juristisch durchsetzen lassen wollen.

Wenn Sie Fragen zu dem Thema Anlagenimmobilie nach dem Kauf haben, nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Als spezialisierte Anwälte für alle Fragen rund um das Immobilienrecht beraten wir Sie gerne und kompetent.

Auch wenn der Erwerb einer Immobilie grundsätzlich eine gute Anlageform darstellen kann, können Fehlinvestitionen nicht ausgeschlossen werden. In der Vergangenheit – und teilweise noch immer – haben dabei Fälle eine gewisse Bekanntheit erlangt, in denen Käufer so genannte Schrottimmobilien gekauft haben. Bezeichnend für diese Fälle ist in erster Linie, dass die Initiative zum Kauf meist nicht von den späteren Käufern ausging, sondern von so genannten Strukturvertrieben insbesondere Gering- und Mittelverdiener gezielt zu dem Kauf einer Eigentumswohnung bewegt wurden. Oftmals wurden die späteren Käufer in Form von „cold calls” kontaktiert. Dabei wurden Steuervorteile in Aussicht gestellt, um die Angerufenen zu einer vermeintlich unabhängigen Beratung zu bewegen.

In diesen Fällen ist häufig festzustellen, dass die Beratung nicht ausreichend war, um die Käufer über die mit dem Erwerb der Wohnung verbundenen Kosten und Risiken zutreffend und vollständig aufzuklären. Im Vordergrund der Beratung standen meist einseitig die mit dem Kauf verbundenen Steuervorteile. Die langfristigen Belastungen aus der notwendigen Finanzierung sind meist nicht richtig dargestellt worden und die Käufer wurden z.B. über die Tatsache, dass Hausgeld zu bezahlen ist und die Notwendigkeit zur Bildung einer ausreichenden Instandhaltungsrücklage besteht, im Unklaren gelassen. Für eine Vielzahl von Wohnungskäufern stellten sich die Geschäfte daher als unrentabel heraus und etliche gerieten aufgrund der finanziellen Belastung in wirtschaftliche Schwierigkeiten. Hierbei spielt es auch eine Rolle, dass die Wohnungen häufig zu überteuerten Preisen verkauft worden sind.

Vielfach mussten und müssen Gerichte sich nun mit diesen Wohnungskäufen befassen. Die Rechtsprechung hierzu ist gerade im vergangenen Jahrzehnt konkretisiert worden. Käufer von Eigentumswohnungen, die nicht zutreffend beraten worden sind, sollten daher die ihnen zuteil gewordene Beratung auf Fehler hin überprüfen lassen. Schadensersatzansprüche können bestehen, wenn die Beratung fehlerhaft war oder auch die Kaufpreise der Wohnungen sittenwidrig überhöht waren, die Käufer mithin knapp das Doppelte des tatsächlichen Wertes zu bezahlen hatten. Typische Beratungsfehler sind u.a. mangelnde Aufklärungen über die Werthaltigkeit einer Mietgarantie oder die negativen Aspekte eines Mietpools. Schadensersatzansprüche können sich dabei gegen den Berater, den Verkäufer und in bestimmten Fällen auch gegen die finanzierende Bank richten.

Wenn Sie Fragen zum Thema einer „gescheiterten Immobilienkapitalanlage” beantwortet haben wollen, nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Als spezialisierte Anwälte für alle Fragen rund um das Immobilienrecht beraten wir Sie gerne und kompetent.