Vorkaufsrecht

Ihre Rechte beim Vorkaufsrecht. Wir beraten & vertreten Sie anwaltlich und setzen Ihr gutes Recht durch

Sie möchten Ihr Vorkaufsrecht nutzen – doch der Eigentümer der Immobilie sieht dies anders? Als erfahrene Rechtsanwälte für Immobilienrecht klären wir Ihre Ansprüche und vertreten Sie bundesweit in allen Bereichen rund um das Vorkaufsrecht.

Die Ausübung setzt immer voraus, dass ein wirksamer Kaufvertrag über die Kaufsache mit einem Dritten, eben dem Erstkäufer, geschlossen wurde. Vorkaufsrechte können sich entweder aus dem Gesetz oder aus vertraglichen Vereinbarungen ergeben.

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Gesetzliche Vorkaufsrechte

Das deutsche Recht regelt gesetzliche Vorkaufsrechte für Mieter, Mitglieder einer Erbengemeinschaft und für Gemeinden, in denen das gegenständliche Grundstück liegt. Weitere Sonderregelungen für den Immobilienkauf finden sich in den einzelnen Landesgesetzen auf den Gebieten des Denkmalschutz-, Naturschutz- und Forstrechts.

Wenn Mietwohnungen in Wohnungseigentum umgewandelt werden, räumt § 577 BGB dem Mieter ein Vorkaufsrecht ein. Voraussetzung ist, dass nach der Überlassung der Räume daran Wohnungseigentum begründet wurde oder dies geplant ist. Das Vorkaufsrecht des Mieters ist also daran gebunden, dass eine Aufteilung in Wohnungseigentum (durch die sogenannte Teilungserklärung) nach der Überlassung der Mietwohnung stattfindet oder stattfinden soll. Ausnahmsweise erhält der Mieter nur dann kein Vorkaufsrecht, wenn der Eigentümer die Wohnung an seine Familienmitglieder oder Hausstandsangehörigen verkauft. Der Vermieter/Eigentümer ist verpflichtet, den Mieter über den Verkauf zu informieren sowie auf dessen Vorkaufsrecht und die Erklärungsfrist hinzuweisen. Das Vorkaufsrecht des Mieters ist nicht erblich, geht aber im Falle seines Todes auf den Ehegatten oder Lebenspartner über, der in das Mietverhältnis eingetreten ist.

Miterben in einer Erbengemeinschaft dürfen nach § 2034 BGB bei der Veräußerung eines Erbanteils ein Vorkaufsrecht ausüben und den Anteil selbst erwerben. Die Vorschrift dient dazu, dass die Erben, die zumeist Verwandte des Verstorbenen sind, den Nachlass unter sich regeln können und sich nicht mit Außenstehenden auseinandersetzen müssen. Ausnahmsweise besteht das Vorkaufsrecht daher nicht, wenn ein Miterbe seinen Anteil an einen anderen Miterben verkauft.

Im öffentlichen Baurecht besteht zum Beispiel nach § 24 BauGB ein allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinden, das dazu dient, die kommunale Bauleitplanung sicherzustellen. Im Regelfall holt der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages ein sogenanntes Negativattest der Gemeinde ein, mit dem diese bestätigt, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt. Erst nach Vorlage des Negativattests nimmt das Grundbuchamt die Eintragung des neuen Eigentümers vor. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde beschränkt sich allerdings auf die ebenfalls in § 24 BauGB dargestellten Fälle. Relevant ist es in erster Linie bei (noch) unbebauten Flächen und in sogenannten Sanierungs- oder Entwicklungsgebieten oder im Fall des sogenannten „Milieuschutzes“.

Die wichtigsten Informationen zum Vorkaufsrecht

Schuldrechtliches und dingliches Vorkaufsrecht

Zu unterscheiden ist zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht kann sowohl für bewegliche als auch unbewegliche Sachen vereinbart werden, es gilt jedoch nur zwischen den Vertragsparteien, aber nicht gegenüber Dritten. Falls der Eigentümer dennoch die Sache an einen Dritten verkauft, kann der Vorkaufsberechtigte nur Schadensersatz verlangen, aber nicht mehr Eigentum erwerben. Daher wird ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht an Immobilien regelmäßig durch eine Eintragung ins Grundbuch abgesichert.

Dieses dingliche Vorkaufsrecht (§§ 1094 ff. BGB), das nur an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten möglich ist, hängt direkt mit dem Grundstück zusammen und bindet auch alle Personen, die in Zukunft Eigentümer werden, bzw. schließt deren Erwerb durch Ausübung des Vorkaufsrechts aus. Es kann sowohl zugunsten einer bestimmten Person als auch zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks begründet werden.
Erklärung innerhalb der Ausschlussfrist

Wer von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte, muss die Ausübung seines Rechts gegenüber dem Verpflichteten erklären. Es handelt sich um eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Diese muss dem Verkäufer also zugehen. Die Erklärung bedarf keiner bestimmten Form, selbst wenn der Kaufvertrag formbedürftig ist. So kann zum Beispiel beim Immobilienkauf die Erklärung schriftlich erfolgen, während der spätere Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden muss.

Für die Erklärung sieht das Gesetz bestimmte Fristen vor. So regelt § 469 II BGB bei Grundstücken eine Ausschlussfrist von zwei Monaten, bei beweglichen Sachen gilt eine Wochenfrist. Diese gesetzlichen Fristen kommen immer dann zum Zug, wenn nicht vertraglich eine andere Frist wirksam vereinbart wurde.